Eigenbedarfskündigung § Einschränkungen, Inhalt & mehr
- Lesezeit: 6 Minuten
- 8 Leser fanden diesen Artikel hilfreich.
Immorecht Redaktion
- 1. Ort in Suchfeld eingeben
- 2. Anwaltsprofile vergleichen
- 3. Anwalt auswählen
- 4. Unverbindliche Anfrage stellen
- Voraussetzung für diese Art von Kündigung ist die Anmeldung von Eigenbedarf für eine Wohnung.
- Es gibt für eine Eigenbedarfskündigung Begrenzungen.
- Sie darf dem Mieter nur per Post übermittelt werden.
- Das Kündigungsschreiben muss eine detaillierte Argumentation für den Eigenbedarf enthalten.
Gesetzeslage zur Eigenbedarfskündigung
Unter einer Eigenbedarfskündigung versteht man im deutschen Mietrecht die Auflösung eines Mietverhältnisses durch den Wohnungseigentümer, da dieser selbst oder gewisse Familienmitglieder die Räumlichkeiten nutzen wollen. Dies begründet gemäß § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung. Die Fristen bei der Auflösung des Vertragsverhältnisses wegen Eigenbedarf sind grundsätzlich dieselben wie auch bei anderen Kündigungsgründen. Dementsprechend ist auch hierbei die gesetzliche Kündigungsfrist mit der Dauer, in der das Mietverhältnis bestanden hat, verbunden.
Einschränkungen um Eigenbedarf anzumelden
Obwohl es dem Wohnungseigentümer grundsätzlich erlaubt ist, auch für Familienmitglieder Eigenbedarf anzumelden, gibt es hierbei auch gewisse Begrenzungen. So muss derjenige, für den ein Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt wird, prinzipiell ein naher Angehöriger des Besitzers sein. Dies bedeutet, dass weit entfernte Verwandte, wie beispielsweise Cousinen dritten Grades, diese Kündigungsform in den meisten Fällen nicht rechtfertigen können. Eine Ausnahme gibt es hierbei allerdings, wenn trotz der fernen Verwandtschaft sich der Vermieter und die andere Person relativ nahe stehen. Ob der Eigentümer hierbei einem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen kann, ergibt sich immer individuell und kann deshalb nicht pauschal festgelegt werden.
Vorschriften zu Inhalt und Form von Kündigung
Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss gewisse Bestandteile enthalten und formale Bedingungen erfüllen. Die Vorgabe für die Form ist auch bei diesem Kündigungsgrund gemäß § 568 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Zudem muss das Kündigungsschreiben dem Mieter, dem wegen Eigenbedarfs gekündigt wird, per Post übermittelt werden. Was die Inhalte eines solchen Schreibens betrifft, gelten ebenfalls ähnliche Regelungen wie bei anderen Ursachen für die Auflösung eines Mietverhältnisses. Allerdings müssen hierbei zusätzlich noch ausreichende Argumente für den Eigenbedarf sowie die Person, für die dieser angemeldet wird, angegeben werden.
Begründung der Anmeldung des Eigenbedarfs
Der wichtigste Bestandteil einer Eigenbedarfskündigung ist der ausführliche Beleg, dass der Vermieter die Wohnung tatsächlich für sich oder für eine ihm nahestehende Person benötigt. Hierbei muss der Eigentümer nicht nur die Wahl der entsprechenden Wohnung, sondern auch den Zeitpunkt für die Anmeldung des Eigenbedarfs gut argumentieren. Außerdem ist er dazu verpflichtet, die Person zu nennen, die die Wohnung nutzen möchte.
Eigenbedarfskündigung Fristen
Wenn eine Kündigung wegen Eigenbedarf erfolgen soll, muss, wie auch aus anderen Gründen, eine bestimmte Kündigungsfrist eingehalten werden. Welcher Zeitraum bei einer Eigenbedarfskündigung genau berücksichtigt werden muss, ergibt sich aus der entsprechenden Immobilie. So gibt es eine spezielle Kündigungsfrist bei einer Wohnung, die während des Vertragsverhältnis in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Denn in diesem Fall muss eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren eingehalten werden, ehe der Eigentümer eine Kündigung aussprechen darf.
Abgesehen von dieser Ausnahme greifen auch hierbei die rechtlichen Fristen gemäß § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dies bedeutet, dass für eine ordentliche Auflösung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs drei Monate eingehalten werden müssen, wenn das Vertragsverhältnis bis zu fünf Jahren bestanden hat. Hat der Mieter sogar mehr als fünf beziehungsweise mehr als acht Jahre in der entsprechenden Wohnung gelebt, erhöht sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate.
Auflösung wegen Eigenbedarf: Hinweis auf Widerspruch
Auch bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Wohnungseigentümer einen Verweis auf die Möglichkeit des Widerspruchs gemäß § 568 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) im Kündigungsschreiben geben. Allein der Hinweis auf die Option genügt allerdings nicht, denn er muss den betroffenen Mieter auch über die Frist und die Form dieses Rechtsmittels aufklären. Derjenige, der der Eigenbedarfskündigung widersprechen will, braucht dafür allerdings auch einen triftigen Grund.
Konflikte bei einer Eigenbedarfskündigung
Wenn ein Vermieter Eigenbedarf anmelden möchte, dann gibt es hierbei oft einige Unstimmigkeiten. Diese beruhen oft darauf, dass Mieter sich ungerecht behandelt fühlen, weil sie sich an die vertraglichen Richtlinien gehalten haben und der Eigentümer dennoch das Mietverhältnis beenden möchte. Der Immobilienbesitzer hingegen ist oft der Ansicht, dass es nur gerechtfertigt ist, den ihm gehörenden Wohnraum selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zur Verfügung zu stellen. Daher landen solche Konflikte häufig vor Gericht. Im Anschluss werden folgende (rechtliche) Streitfälle bei einer Eigenbedarfskündigung näher erläutert:
- Mieter will nicht ausziehen
- keine neue Wohnung für die betroffene Person
- Vortäuschung des Eigenbedarfs
Mieter weigert sich trotz Eigenbedarfskündigung auszuziehen
Bei einer Eigenbedarfskündigung ist es auch möglich, dass der gekündigte Mieter die Wohnung nicht verlassen möchte. In solch einem Fall bleibt dem Eigentümer oft nichts anderes übrig, als diesen mit einer Räumungsklage zum Ausziehen aus der Wohnung zu bringen. Diese muss er bei jenem Amtsgericht, das sich im Bereich des Standortes der Wohnung befindet, stellen. Ob einer solchen Klage vom Gericht stattgegeben wird, ist für jeden Einzelfall unterschiedlich, weshalb sich auch die Erfolgschancen individuell ergeben.
Mieter findet keine Wohnung nach Kündigung wegen Eigenbedarfs
Die größte Sorge eines Mieters bei einer Eigenbedarfskündigung ist die Obdachlosigkeit, wenn sich nicht rechtzeitig eine neue Wohnung finden lässt. Allerdings bedeutet der fehlende Ersatzwohnraum eine besondere Härte gemäß § 574 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), die den Eigenbedarf des Vermieters durch einen Widerspruch gegen die Auflösung des Mietverhältnisses rechtfertigen können und die Erfolgschancen enorm erhöhen. Dementsprechend ist es Mietern, die nach einer Eigenbedarfskündigung bis zum Ende der Kündigungsfrist keine neue Wohnung haben, anzuraten, einen Widerspruch dagegen einzulegen.
Vorgetäuschter Eigenbedarf
Es kann im Alltag auch vorkommen, dass ein Vermieter nur behauptet, die entsprechende Wohnung selbst zu benötigen. Hat der gekündigte Mieter den Verdacht, dass der Eigenbedarf gar nicht besteht, sollte er definitiv Widerspruch gegen die Kündigung erheben. Denn wenn sich im Anschluss tatsächlich herausstellt, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam ist, da der Besitzer den Wohnraum gar nicht selbst oder für nahe Angehörige benötigt, kann der Mieter nicht nur in der Immobilie wohnen bleiben, sondern auch bestimmte Zahlungen fordern.
Auch wenn erst in der neuen Wohnung herauskommt, dass der damalige Vermieter gar keinen Eigenbedarf anmelden hätte dürfen, hat die betroffene Person Anspruch auf Schadensersatz. Falls die Wohnung zudem noch nicht neu vergeben wurde, besteht auch die Möglichkeit, wieder einzuziehen.
So kann Sie ein Anwalt rund um die Eigenbedarfskündigung unterstützen
Für die Eigentümer von Mietobjekten, insbesondere von Immobilien, kann der Beistand eines Anwalts verhindern, dass sich in der Kündigung wegen Eigenbedarf Fehler einschleichen, die das Schreiben unzulässig machen. Er kann außerdem für Vermieter die Erfolgschancen einer Räumungsklage beurteilen. Im Gegensatz dazu unterstützt ein Jurist einen Mieter dabei, eine ungerechtfertigte beziehungsweise unzulässige Eigenbedarfskündigung zu umgehen. In diesem Zusammenhang klärt er Sie nicht nur über die formalen und zeitlichen Vorgaben eines Widerspruchs auf, sondern findet auch Belege dafür, dass der Vermieter eigentlich gar keinen Eigenbedarf an der entsprechenden Immobilie hat.
Finden Sie in unserer Anwaltssuche den passenden Anwalt
- Anwalt finden
Finden Sie weitere Ratgeber zum Pacht- und Mietrecht
Finden Sie hier eine Checkliste zur Eigenbedarfskündigung
FAQ: Eigenbedarfskündigung
- § 568 BGB | Form und Inhalt der Kündigung | Bundesministerium der Justiz
- § 573 BGB | Ordentliche Kündigung des Vermieters | Bundesministerium der Justiz
- § 573c BGB | Fristen der ordentlichen Kündigung | Bundesministerium der Justiz
- § 574 BGB | Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung | Bundesministerium der Justiz
