Mieterhöhung § Voraussetzungen, Formen & mehr
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Immorecht Redaktion
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- Mieterhöhungen sind in Deutschland grundsätzlich erlaubt.
- Es gelten jedoch strenge Regelungen (§ 557 bis 561 BGB).
- Vermieter müssen den Mieter vorab über die Erhöhung informieren.
- Erhöhungsverlangen müssen Grund und Höhe der Mieterhöhung enthalten.
- Eine Mieterhöhung ist in der Regel nur alle 15 Monate zulässig.
- Sie darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.
- Ausnahmen hiervon sind z.B. Erhöhungen nach Modernisierungen dar.
- Mieter müssen einer Erhöhung der Miete binnen 2 Monaten zustimmen.
- Mieter haben das Recht, eine unangemessene Erhöhung abzulehnen.
- Mieter erhalten bei Mieterhöhungen ein Sonderkündigungsrecht.
Rechtslage zur Mieterhöhung
Die Rechtslage zur Mieterhöhung in Deutschland ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Demnach sind gemäß § 557 BGB Mieterhöhungen grundsätzlich erlaubt, jedoch unterliegen sie bestimmten Regelungen und Vorschriften. Abhängig von der vereinbarten Art der Miete (zb. Staffelmiete oder Indexmiete) sind Erhöhungen der Mietzahlung nur nach den in den §557a, 557b und 558 Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) definierten Abständen zulässig. Zudem müssen Vermieter dem Mieter mindestens 3 Monate vor einer geplanten Mieterhöhung schriftlich mitteilen, warum und um wie viel die Miete erhöht werden soll.
Zudem gilt, dass der Gesetzgeber in §558b BGB festlegt, dass eine Mieterhöhung nur nach Zustimmung des Mieters in Kraft treten darf. Weiters ist zu beachten, dass die Miete nur alle 15 Monate erhöht werden darf – die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gilt hierbei als Obergrenze. Liegt die bisherige Miete unter der ortsüblichen Miete, müssen Vermieter in Bezug auf eine Anhebung der Mietzahlung die Kappungsgrenze beachten. Zusammengefasst kann somit gesagt werden, dass eine Mieterhöhung in Deutschland zulässig ist wenn diese:
- eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete darstellt
- Aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erfolgt
- diese fristgerecht dem Mieter angekündigt wurde
- der Mieter der Erhöhung der Miete zugestimmt hat
Einfluss der ortsüblichen Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt eine wichtige Rolle bei der Bestimmung von Mieterhöhungen. Ortsübliche Vergleichsmieten sind die durchschnittlichen Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer bestimmten Region oder einem bestimmten Gebäude. Wenn ein Vermieter eine Mieterhöhung beantragen möchte, muss er nachweisen, dass die geplante Erhöhung im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete angemessen ist.
Auf diese Weise wird sichergestellt, dass Mieterhöhungen fair und gerecht sind und verhindert wird, dass Vermieter exorbitante Mieten verlangen. Hierbei gilt es jedoch zu beachten, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht der einzige Faktor ist, der bei der Bestimmung von Mieterhöhungen berücksichtigt wird, in vielen Fällen stellt die Vergleichsmiete jedoch die Obergrenze für zulässige Erhöhungsverlangen des Vermieters dar.
Einfluss der Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze ist ein gesetzliches Instrument, das die Höhe von Mieterhöhungen begrenzt. Sie legt fest, dass Mieterhöhungen in einem bestimmten Zeitraum (z.B. innerhalb von 12 Monaten) nicht über einen bestimmten Prozentsatz (z.B. 15%) steigen dürfen. Dies soll verhindern, dass Vermieter übermäßig hohe Mieterhöhungen durchsetzen können und sicherstellen, dass die Mieten für Mieter bezahlbar bleiben.
Es gibt jedoch Ausnahmen von dieser Regel, z.B. wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat oder wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher ist als die bestehende Miete. Auch die Höhe der Kappungsgrenze variiert je nach Bundesland. Es ist wichtig zu beachten, dass die Kappungsgrenze nicht automatisch bedeutet, dass die Mieterhöhung fair oder gerecht ist, sondern dient lediglich als Schutz vor übermäßigen Erhöhungen.
Voraussetzungen und Formen der Mieterhöhung
Das deutsche Mietrecht legt fest, dass eine Mieterhöhung nur unter zwei Bedingungen getroffen werden kann, nämlich entweder nach Vereinbarung oder nach Gesetz . Entsprechend ist es einem Vermieter in Deutschland nicht möglich, “nach Lust und Laune” die Miete anzuheben. Für jede Form der Mieterhöhung gelten klare Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, um rechtsgültig die Höhe des Mietzins zu verändern. Grundsätzlich kann in der Praxis nach folgenden Formen der Erhöhung der Miete unterschieden werden:
- Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
- Mieterhöhung nach Vereinbarung (Staffelmiete, Indexmiete)
- Mieterhöhung bei Neuvermietung
Zudem muss jede Form der Anpassung der vertraglich vereinbarten Mietzahlung, dem Mieter fristgerecht (mindestens 3 Monate vor Inkrafttreten) in Schriftform mitgeteilt werden und die Zustimmung des Mieters abgewartet werden. Reagiert ein Mieter nicht auf das Verlangen einer höheren Miete, so muss der Vermieter vor Inkrafttreten der neuen Miete die Zustimmung auf dem Rechtsweg über ein Gericht einfordern. Zudem hat ein Mieter immer das Recht, eine Mieterhöhung abzulehnen und / oder ein gemäß §561 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bestehenden Sonderkündigungsrecht aufgrund erhöhter Miete in Anspruch zu nehmen.
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Mieterhöhung bei Staffelmiete
Der Gesetzgeber regelt im §557a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), dass eine Anhebung der im Mietvertrag vereinbarten Miete bereits bei Vertragsabschluss vereinbart werden kann. Jedoch muss zwischen zwei Anhebungen des Mietzins mindestens 1 Jahr liegen, in dem die Miete unverändert bestehen bleibt. Zudem schließt die Staffelmiete eine Mieterhöhung im Sinne der §§ 558 bis 559b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) aus.
Vermieter dürfen daher eine vereinbarte Staffelmiete nicht aufgrund dieser Vorgaben (z.B. der Anhebung auf Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete) vornehmen. Darüber hinaus steht dem Mieter bei einer Mieterhöhung einer Staffelmiete nur dann ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn dieses nicht durch im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsklauseln ausgeschlossen ist.
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Mieterhöhung bei Indexmiete
Wurde im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart, so gilt als Grundlage möglicher Mieterhöhungen der gemäß §557b Absatz 1 BGB vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung. Demnach sieht der Gesetzgeber vor, dass abseits von Mieterhöhungen nach einer Modernisierung oder Anpassungen aufgrund stark steigender Betriebskosten die vereinbarte Miete mindestens 1 Jahr unverändert bestehen muss, bevor eine Anpassung des Mietzinses zulässig ist. Zudem ist eine Erhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete bei Mietverträgen mit einer Indexmiete explizit ausgeschlossen.
Demnach kann die Indexmiete einmal im Jahr entsprechend der Inflationsrate steigen. Hierbei muss der Vermieter die Miethöhe konkret benennen und dem Mieter offenlegen, wie sich diese berechnet. Mieter, die einen Indexmietvertrag unterschrieben haben, können sich trotz dieser Vereinbarung auf die ortsübliche Mietpreisbremse berufen, wenn die Mieterhöhung der Indexmiete diese Grenze übersteigt.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Nimmt ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vor, die zum einen eine Wertsteigerung des Objektes und zum anderen eine positive Wirkung für den Mieter darstellt, so darf der Vermieter gemäß §559 BÜrgerliches Gesetzbuch (BGB) einen Teil der Modernisierungskosten im Zuge einer Mieterhöhung auf den Mieter umlegen. Hierbei müssen Vermieter jedoch bedenken, dass der Gesetzgeber klare Vorgaben hinsichtlich der umlegbaren Kosten, der Verteilung der Kosten auf mehrere Mietparteien wie auch die maximal zulässige Mieterhöhung vorgibt. Kommt es im Zuge einer Mieterhöhung nach Modernisierung dazu, dass die angepasste Miete für den Mieter eine nicht zumutbare Härte darstellt, kann diese Erhöhung jedoch auch als unzulässig gewertet werden.
Erhöhung bei Eigentümerwechsel & Neuvermietung
Kommt es zu einem Eigentümerwechsel, darf nur dann die Miete erhöht werden, wenn dies in Zusammenhang der allgemein gültigen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung einhergeht. Das bedeutet, dass ein neuer Eigentümer nur dann die Miete erhöhen darf, wenn diese unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, nach Modernisierungsmaßnahmen oder im Zuge der vertraglich vereinbarten Regelungen (Index- oder Staffelmietverträge). Ein Eigentümerwechsel stellt somit für sich alleine keinen zulässigen Grund für eine Anhebung der Miete dar.
Anders verhält es sich bei Neuvermietungen. Denn eine Neuvermietung geht mit dem Abschluss eines neuen Mietvertrags einher. Hier gilt zum einen die Vertragsfreiheit und zum anderen die Regelungen des deutschen Mietrechts, bezüglich der Festlegung des Mietzinses. Hier gilt also vor allem die ortsübliche Vergleichsmiete als maximal zulässige Miethöhe.
Miete erhöhen – Ablauf, Form und Fristen
Sind die Voraussetzungen für eine Anhebung der Miete gegeben, so können Vermieter jederzeit ein sogenanntes Mieterhöhungsverlangen an den Mieter stellen. Hierbei gilt es zu beachten, dass der Gesetzgeber für dieses die Schriftform zwingend erfordert und dass die Ankündigung der erhöhten Miete mindestens drei Monate vor Inkrafttreten dem Mieter zugestellt werden muss. Ab diesem Zeitpunkt hat der Mieter 2 Monate Zeit, um den Wunsch des Vermieters auf eine höhere Miete zu prüfen und seine Zustimmung zu erteilen, das Ansuchen zu bestreiten oder von seinem Sonderkündigungsrecht Anspruch zu nehmen.
Mieterhöhungsverlangen des Vermieters
Will ein Mieter die Miete erhöhen, so muss er gemäß §558a und §559b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sein Ansuchen dem Mieter in Textform erklären und begründen. Dies bedeutet, dass der Vermieter dem Mieter zwingend ein schriftliches Mieterhöhungsverlangen (auch Mieterhöhungsschreiben genannt) übermittelt. Ob dies auf dem Postweg oder zum Beispiel digital in Form einer E-Mail geschieht, ist dem Vermieter freigestellt. Experten raten jedoch zu einem eingeschriebenen Brief, um den Beginn der Zustimmungsfrist dokumentieren zu können. Im Ankündigungsschreiben an den Mieter muss der Vermieter zum einen die Zulässigkeit der Erhöhung erklären und eine detaillierte Begründung der Mieterhöhung vornehmen. Vermieter sollten daher folgende Aspekte im Mieterhöhungsverlangen beachten:
- Feststellung eines zulässigen Mieterhöhungsverlangens
- Begründung der Mieterhöhung (zb. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete)
- Angaben zur Erhöhung sowie der künftigen Miete
- Angaben ab welchem Zeitpunkt die erhöhte Miete fällig wird
Zustimmung des Mieters zur erhöhten Miete
Im deutschen Mietrecht ist geregelt, dass eine Miete nur dann erhöht werden darf, wenn der Mieter dieser auch zustimmt. Dies wird im §558b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt und soll dem Mieter die Möglichkeit einräumen, ein Erhöhungsverlangen des Vermieters auf seine Zulässigkeit hin zu überprüfen. Der Mieter hat für die Zustimmung grundsätzlich 2 Monate ab Erhalt des Erhöhungsverlangens des Vermieters Zeit.
Der Gesetzgeber schützt jedoch nicht nur die Interessen des Mieters, sondern auch die des Vermieters. Ist ein Verlangen auf Erhöhte Miete zulässig, so muss der Mieter diesem fristgerecht zustimmen oder aber von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Verweigert ein Mieter seine Zustimmung, so kann der Vermieter nach Ablauf der 2-Monate-Zustimmungsfrist beim zuständigen Gericht auf Erteilung der Zustimmung klagen. Wichtig hierbei ist, dass diese Klage zwingend binnen 3 Monaten eingebracht werden muss.
Kann ein Mieter die Mieterhöhung ablehnen?
Die Miethöhe wird zwischen Mieter und Vermieter im Mietvertrag bei Vertragsabschluss festgelegt. Jeder Änderung des Vertragswerkes muss von beiden Seiten zugestimmt werden. Es steht somit jedem Mieter frei, eine ungerechtfertigte Mieterhöhung abzulehnen oder aber im Zuge einer Mieterhöhung das Vertragsverhältnis außerordentlich zu kündigen. Eine Ablehnung ist zudem immer dann möglich, wenn die erhöhte Miete eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellt und er sich diese schlichtweg und nachweisbar finanziell nicht leisten kann.
So unterstützt Sie ein Anwalt rund um die Mieterhöhung
Hält der Vermieter bestimmte im Mietrecht vorgeschriebene Anforderungen nicht ein, ist die Mieterhöhung grundsätzlich nicht zulässig und Mieter müssen diese nicht akzeptieren. Aufgrund der komplexen gesetzlichen Voraussetzungen kann es für Mieter und Vermieter schwierig sein, festzustellen, ob eine Mieterhöhung zulässig ist. Ein erfahrener Rechtsanwalt kann hier eine rechtliche Zulässigkeit juristisch prüfen und kennt die möglichen Handlungsoptionen.
Dies kann durchaus dazu beitragen, dass Streitigkeiten erst gar nicht entstehen. Zudem kann ein Anwalt für Mietrecht Urteile zu bestimmten Thematiken erläutern und Mietern und Vermietern vermitteln, welche Rechte, Pflichten oder Konsequenzen sich daraus ergeben. Auch Gesetzesänderungen, die Einfluss auf Mietverhältnisse haben, können von Anwälten beurteilt und verständlich erklärt werden.
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FAQ: Mieterhöhung
- § 138 BGB | Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher | Bundesministerium der Justiz
- § 555b BGB | Modernisierungsmaßnahmen | Bundesministerium der Justiz
- § 558 BGB | Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete | Bundesministerium der Justiz
- § 558a BGB | Form und Begründung der Mieterhöhung | Bundesministerium der Justiz
- § 555c BGB | Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen | Bundesministerium der Justiz
