Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel § Voraussetzung, Frist & mehr
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Immorecht Redaktion
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- Neue Eigentümer treten an die Stelle des alten Eigentümers.
- Es gilt gemäß § 566 BGB Kauf bricht nicht Miete.
- Eine Mieterhöhung ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
- Mögliche Gründe sind: Vergleichsmiete, Indexanpassung od. Modernisierung.
- Ungerechtfertigte Erhöhungen können bestritten werden.
- Im Zweifel muss die zulässige Miete von einem Gericht festgelegt werden.
Rechtslage zur Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel
Im Zuge eines Eigentümerwechsels gehen neben dem Eigentum auch bestehende Mietverhältnisse samt damit verbundener Rechte und Pflichten auf den neuen Eigentümer über. Hier gilt gemäß § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) der Grundsatz: Kauf bricht die Miete nicht. Der neue Eigentümer kann demnach nicht einfach den alten Mietvertrag auflösen oder aber unbegründet die fällige Miete anheben. Eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel ist ausnahmslos nur dann möglich, wenn die grundsätzlichen Voraussetzungen für eine Anhebung der fälligen Miete im Sinne der §§557 bis 559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erfüllt sind.
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung erlaubt?
Wenn der neue Eigentümer die Wohnung für sich selbst, Familien- beziehungsweise Haushaltsangehörige oder Pflegepersonal benötigt, ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig. Diese ist aber nur dann wirksam, wenn sie inhaltlich ganz konkret und nachvollziehbar begründet ist. Es gelten hier die regulären Kündigungsfristen des Mietrechts. Die Regelungen zur Eigenbedarfskündigung sind in § 573 BGB festgelegt und § 574 BGB regelt den Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung.
- Infografik
Unsere Grafik gibt Ihnen einen Überblick über der Regeln die beim Eigentümerwechsel gelten.
Voraussetzung einer Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel
Der neue Vermieter darf die Miete nach Kauf der Immobilie beziehungsweise der Wohnung nur in dem Rahmen erhöhen, wie es auch dem bisherigen Vermieter zugestanden hätte. Dazu kommt, dass die bisherigen Verträge auch unter einem neuen Vermieter weiterhin ihre Gültigkeit bewahren. Gemäß § 566 BGB dürfen Verträge demnach nicht unbegründet neu aufgesetzt und Mieter nicht zu Verhandlungen gezwungen werden. Jedoch räumt der Gesetzgeber Eigentümern von Immobilien das Recht ein, die Miete dann zu erhöhen, wenn hierfür berechtigtes Interesse besteht. Davon kann gesprochen werden wenn:
- Die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt
- Modernisierungsmaßnahmen den Wert der Immobilie steigern
- Ein Staffelmietvertrag Vereinbarungen über Mieterhöhungen enthält
- Der Preisindex eine Anhebung der Miete eines Index Mietvertrags rechtfertigt
Abseits dieser grundlegenden Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel müssen neue Eigentümer auch bei der Bemessung der neuen Miete rechtliche Regelungen beachten. So gilt zum Beispiel auch in diesem Zusammenhang die sogenannte Kappungsgrenze. Diese gibt vor, dass innerhalb von drei Jahren die Miete nicht um mehr als 20 Prozent (in manchen Regionen lediglich 15 Prozent) erhöht werden darf. Auch ein Mindestabstand von 12 Monaten zur letzten Mieterhöhung muss in jedem Fall beachtet werden, da ansonsten die Mieterhöhung als nicht zulässig gewertet werden muss.
Was tun bei ungerechtfertigten Mieterhöhungen?
Wenn Sie als Mieter eine ungerechtfertigte Mieterhöhung nach einem Eigentümerwechsel erhalten, sollten Sie schnell handeln. Zunächst sollten Sie die neue Mieterhöhung schriftlich anfechten und darlegen, warum Sie der Meinung sind, dass sie ungerechtfertigt ist.
Es ist wichtig, Beweise wie Vergleichsmieten in der Gegend oder die Höhe der Miete, die Sie zuvor gezahlt haben, beizulegen. Es ist auch ratsam, sich an eine lokale Mietervereinigung oder einen Anwalt zu wenden, um weitere Unterstützung und Beratung zu erhalten. Beachten Sie, dass ein Eigentümerwechsel nicht automatisch zu einer Mieterhöhung berechtigt und dass das Gesetz die Gründe, aus denen ein Vermieter die Miete erhöhen darf, beschränkt.
Mieterhöhungsverlangen prüfen
Erhöht ein neuer Eigentümer die laufende Miete, so sollten Mieter zunächst einmal das Mieterhöhungsschreiben (auch Erhöhungsverlangen genannt) prüfen. Allem voran sollte auf die Begründung geachtet werden. Begründet der neue Eigentümer die Mieterhöhung mit einem zulässigen Grund (z.B. die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete), so handelt es sich um eine Erhöhung der Miete, die gerechtfertigt ist. Des Weiteren muss vom Vermieter klar ausgewiesen werden, um welchen Betrag sich die Miete erhöhen soll, welche Mietzahlung künftig fällig wird und ab wann die erhöhte Miete zu bezahlen ist.
- Grund der Mieterhöhung prüfen
- dem Verlangen des Vermieters widersprechen
- Anwalt für Mietrecht hinzuziehen und Mieterhöhung anfechten
Handelt es sich bei der Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel um eine zulässige Mieterhöhung, so hat der Mieter dieser zuzustimmen oder sein Sonderkündigungsrecht in Anspruch zu nehmen. Besteht jedoch kein rechtsgültiger Grund für eine Anhebung der Miete, so kann der Mieter seine Zustimmung verweigern und das Mieterhöhungsverlangen anfechten. Hierbei sollte in jedem Fall der Rat von Mieterschutzvereinen oder aber der rechtliche Beistand eines Anwalts für Mietrecht wahrgenommen werden, da eine Ablehnung der Mieterhöhung in der Regel mit rechtlichen Konflikten zwischen Mieter und Vermieter endet.
So unterstützt Sie ein Anwalt für Mietrecht
Das Konfliktpotential ist gerade bei einer Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel in der Regel hoch. In Deutschland sieht das Mietrecht üblicherweise eindeutige Regelungen für Mieter und Vermieter vor, über die ein erfahrener Rechtsanwalt informieren und aufklären kann. Zudem kann der Anwalt für neue Eigentümer die Möglichkeit einer erhöhten Miete prüfen und für Mieter ein eingegangenes Ersuchen auf Anhebung der Miete auf dessen Zulässigkeit überprüfen. Sollte im Falle einer Ablehnung eine gerichtliche Feststellung bezüglich der Zulässigkeit der Mieterhöhung erforderlich werden, vertritt der Anwalt die Interessen seines Mandantens gegenüber dem Gericht wie auch der Gegenpartei und kann so bestenfalls ausufernde Streitigkeiten oder Gerichtsprozesse positiv beeinflussen.
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FAQ: Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel
- § 558 BGB | Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete | Bundesministerium der Justiz
- § 566 BGB | Kauf bricht nicht Miete | Bundesministerium der Justiz
- § 573 BGB | Ordentliche Kündigung des Vermieters | Bundesministerium der Justiz
- § 574 BGB | Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung | Bundesministerium der Justiz
- § 577a BGB | Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung | Bundesministerium der Justiz
