Mietminderung § Gründe, Ablauf & Konflikte
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Immorecht Redaktion
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- Bestimmungen zur Mietminderung finden sich in den §§ 536 bis 536c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
- Eine rückwirkende Mietkürzung ist bei der Verschleierung des Mangels bzw. der Mängel durch den Vermieter bei Vertragsschluss möglich.
- Häufige Gründe für den Mieter sind Wasserschäden, Schimmel, fehlendes Warmwasser und Baulärm.
Rechtslage zur Mietminderung
Die rechtliche Basis für eine Mietkürzung bei Schäden am jeweiligen Mietobjekt stellen die §§ 536 bis 536c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dar. Dort werden nicht nur die Voraussetzungen für eine Mietminderung, sondern auch mögliche Ausschlusskriterien festgelegt. In § 536 des BGB heißt es, dass ein Mieter bei einem Mangel vom Eigentümer eine geringere Miete für die Dauer, in der dieser besteht, verlangen kann. Dafür muss er den Eigentümer des Gegenstandes, also zum Beispiel den Wohnungsbesitzer, gemäß § 536c des BGB über den bestehenden Mietmangel informieren. Denn ohne eine sogenannte Mängelanzeige ist das Kürzen der Miete nicht möglich.
Was sind Mängel im deutschen Mietrecht?
Ein Schaden am Objekt bedeutet im Mietrecht nicht gleich einen Mangel. Dies ergibt sich daraus, dass nicht jede Beschädigung einen enormen Einfluss auf die Nutzungsqualität der Mietsache hat. Bei einer Wohnung wird der vertragsgemäße Gebrauch zum Beispiel durch einen Schimmelbefall oder einen Wasserschaden stark beeinträchtigt. Besonders bei Schimmel sind auch gesundheitliche Folgeschäden zu erwarten, die eine Mietminderung begründen.
Miete rückwirkend kürzen
Unter gewissen Bestimmungen besteht die Option einer sogenannten rückwirkenden Mietminderung. Dies ist unter anderem dann möglich, wenn der Vermieter den Mangel vor der Person versteckt und der Mieter diesen aber schließlich doch noch wahrnimmt. Allerdings muss nicht unbedingt ein Mangel für eine rückwirkende Mietminderung ausschlaggebend sein, denn auch wenn der Wohnungsbesitzer bei relevanten Informationen zum Objekt, wie beispielsweise der Größe der Wohnung, gelogen hat, ist die Kürzung möglich. Wichtig für die nachträgliche Minderung ist somit stets die Täuschung durch den Vermieter.
Häufige Gründe für Mietminderung
Der Wunsch eines Mieters, die Miete zu kürzen, hat unterschiedliche Ursachen. Dies sind zwar meist Einschränkungen innerhalb der Wohnung, die die Lebensqualität deutlich beeinflussen, allerdings können auch äußere Umstände eine Mietminderung rechtfertigen. Häufige Ursachen innerhalb einer Wohnung, die zu einer Kürzung führen können, sind unter anderem ein Wasserschaden oder auch die Lärmbelästigung durch Bauarbeiten. Auch fehlendes Warmwasser ist ein Argument für das Zahlen einer niedrigeren Miete. Anschließend werden folgende Gründe für eine Mietminderung näher erläutert:
- Wasserschaden
- Baulärm
- Schimmelbefall
- kein Warmwasser
- Infografik
Niedrigere Miete bei Wasserschaden
Kommt es in der Wohnung eines Mieters zu einem Wasserschaden, für den er nicht selbst verantwortlich ist und den der Vermieter trotz Aufforderung nicht beseitigt, hat der Mieter die Option, für den Zeitraum des Wasserschadens eine geringere Miete als vereinbart zu zahlen. Steht die Wohnung sogar so stark unter Wasser, dass sie vorübergehend gar nicht mehr bewohnbar ist, kann die Miete sogar komplett entfallen.
Baulärm und Mietminderung
Wenn in der Umgebung der Wohnung Bauarbeiten stattfinden, die einen großen Lärm verursachen und die Mieter dadurch stark belästigen, ist dies unter Umständen ebenfalls ein akzeptabler Grund für eine Mietminderung. Eine Voraussetzung ist hierbei allerdings, dass der Baulärm nicht von Sanierungsarbeiten kommt, denn in diesem Fall müssen Mieter die Geräusche für ganze drei Monate in Kauf nehmen, ohne dass eine Mietkürzung möglich ist.
Mietkürzung bei Schimmel
Die gesundheitlichen Beeinträchtigungen durch Schimmelbefall in der Wohnung rechtfertigen nicht nur eine Mietminderung, sondern können möglicherweise sogar dazu führen, dass der Mieter gar nichts für die Nutzung bezahlen muss, solange der Schimmel vorhanden ist. Durch das hohe Gesundheitsrisiko besteht hierbei auch die Möglichkeit, Schmerzensgeld vom Vermieter einfordern zu können, wenn sich dieser nicht um die Entfernung des Schimmels kümmert.
Weniger Miete bei fehlendem Warmwasser?
Ebenfalls ein Grund für eine gewünschte Mietminderung ist das fehlende Warmwasser. Denn das Warmwasser muss nach bereits gefällten Urteilen zu diesem Thema einem Mieter über den ganzen Tag zur Verfügung stehen. Dementsprechend ist bereits bei einem teilweisen und besonders bei einem kompletten Ausfall des Warmwassers die Kürzung der Miete durchaus berechtigt.
- Rechtsanwalt aufsuchen
- Voraussetzungen prüfen lassen
Ablauf bei einer Mietzinsminderung
Sobald der Mieter den Mangel am entsprechenden Gegenstand bemerkt, sollte er dies sofort beim Eigentümer melden, damit er auch Anspruch auf die Mietkürzung hat. Auch wenn er keine Mietminderung anstrebt, muss er nach § 536c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) den Vermieter sofort über den Mangel in Kenntnis setzen. Die Art und Weise der Mitteilung kann der Mieter selbst wählen, denn die Gesetzeslage legt hierfür keine Formvorschrift fest.
Allerdings ist es dennoch empfehlenswert, dies schriftlich zu tun, um im Notfall einen Nachweis für die Meldung zu haben. Der Mieter sollte hierbei dem Wohnungsbesitzer eine Frist setzen, bis zu der der Mangel behoben sein soll. Kommt der Eigentümer in diesem Zeitraum der Forderung nicht nach, kann ihm die betroffene Person in einem Mietminderungsschreiben mitteilen, dass sie dadurch weniger Miete bis zur Beseitigung des Mangels bezahlen wird.
Inhalte Mietminderungsschreiben
Damit ein Mieter aufgrund eines Mangels überhaupt eine Chance hat, eine niedrigere Miete zu zahlen, muss er ein sogenanntes Mietminderungsschreiben verfassen und an den Vermieter schicken. In einem solchen Dokument sollten bestimmte Informationen angegeben werden, um die Mietminderung gut zu argumentieren. So muss zum Beispiel der Mangel unbedingt genannt werden, da dieser auch der Grund für die Kürzung ist. Auch die Höhe der geforderten Minderung muss darin erwähnt werden. Im Anschluss werden diese beiden Inhalte eines Mietminderungsschreibens genauer erklärt:
- Mangelart
- Gewünschte Mietkürzung
Welcher Mangel besteht am Mietgegenstand?
Da besonders in Wohnungen die unterschiedlichsten Mängel entstehen können, ist es in einem Mietminderungsschreiben erforderlich, diesen so exakt wie möglich zu beschreiben. Denn je detaillierter der Mangel am Objekt dargestellt wird, desto deutlicher wird auch das Ausmaß des Schadens und seine Beeinträchtigung der Nutzung des gemieteten Gegenstandes. Falls Sie mehrere Mängel gleichzeitig entdeckt haben, besteht auch die Option, in einem einzigen Mietminderungsschreiben gleich für alle Schäden die Mietminderung zu fordern.
Prozentangabe der Reduktion der Miete
In einem Mietminderungsschreiben muss die Höhe der Kürzung in Prozent angegeben werden. Grundsätzlich gibt es keine pauschalen Angaben dafür, wie hoch jemand die Mietminderung ansetzen darf, da sich dies immer aus den Umständen des entsprechenden Einzelfalls ergibt. Der Mieter sollte allerdings darauf achten, dass er nicht zu voreilig einen Prozentsatz bestimmt, der in seiner Situation möglicherweise gar nicht gerechtfertigt ist.
Mietminderungstabellen
Bei der Berechnung der Höhe der Mietminderung stellen sogenannte Mietminderungstabellen eine Orientierungshilfe für die betroffenen Personen dar. Diese basieren auf bereits gesprochenen Urteilen zu diesem Thema und unterscheiden sich nach der Art des Mangels. So gibt es unter anderem solche Listen zur Kürzung bei Schimmel, bei Baulärm oder auch bei Wasserschäden. Mietminderungstabellen sind zwar ein guter Anhaltspunkt für die Höhe der Mietkürzung bei einem speziellen Mangel, allerdings ergibt sich der tatsächliche Prozentsatz immer aus dem entsprechenden Einzelfall. Deshalb sollte eine solche Tabelle nie pauschal auf die eigene Situation angewandt werden.
| Beeinträchtigung | Mietminderung in Prozent |
|---|---|
| Ausfall der Wasserversorgung | 20% |
| Schimmelbildung in Badezimmer und Schlafzimmer | 30% |
| Erhebliche Feuchtigkeitsschäden | 50% |
| Unbenutzbarkeit von Küche und Toilette | 50% |
| Ausfall der Heizung | 70% |
| Schimmelbefall in allen Räumen einer Neubauwohnung | 75% |
| Unbewohnbarer Zustand der Wohnung | 100% |
| Ständige Durchfeuchtung der Außenwände | 100% |
Dauer und Ausmaß des Mangels
Ein wichtiger Berechnungsfaktor in einer Mietminderungstabelle ist der Zeitraum, in dem der Mangel am Objekt besteht. Dieser Aspekt steht im Zusammenhang mit der Dauer, in der der Vermieter vom Schaden weiß, aber nichts dagegen unternimmt. Ebenfalls ergibt sich die Höhe der Mietminderung aus dem Schweregrad des Schadens, also wie stark der Einfluss auf die Nutzung des entsprechenden Gegenstandes ist. In einer Wohnung bedeutet dies zum Beispiel, dass die Größe, die betroffenen Zimmer und auch Schäden am Eigentum des Mieters beziehungsweise Auswirkungen auf seine Gesundheit die Höhe der Mietminderung bestimmen können.
Konflikte rund um eine Mietminderung
Wenn ein Mieter vom Eigentümer eine Mietkürzung fordert, kommt es häufig zu Unstimmigkeiten zwischen ihm und dem Eigentümer. Der Mieter möchte nicht weiterhin die normale entgeltliche Gegenleistung erbringen, wenn ein Mangel am Objekt besteht. Hinzu kommt, dass je nach der Schwere die Nutzung gar nicht mehr möglich ist und die Verzweiflung des Mieters immer größer wird. Für den Besitzer hingegen stellt sich die Frage, ob der Mangel nicht vom Mieter selbst verursacht wurde und er deshalb gar kein Anrecht auf Mietminderung hat. Folgende Ursachen für Konflikte bei diesem rechtlichen Thema werden anschließend näher beschrieben:
- Vermieter reagiert nicht
- Mietkürzung wird vertraglich ausgeschlossen
- Kündigung durch Mietminderung
Vermieter ignoriert Mängelanzeige
Im mietrechtlichen Alltag kann es auch passieren, dass der Eigentümer zwar über den Mietmangel und daran anschließend auch über die Mietminderung informiert wird, er aber keine Reaktion darauf zeigt. Mieter fragen sich, was sie in solch einem Fall tun können, um doch noch zu ihrem Recht zu kommen. Wenn der Vermieter weder den Schaden beseitigt noch auf das Mietminderungsschreiben reagiert, kann man eine sogenannte Feststellungsklage erheben.
Durch diese wird dann gerichtlich geprüft, ob und in welchem Ausmaß die Mietminderung Bestand hat. Durch ein positives Ergebnis muss der Vermieter hier also die Kürzung akzeptieren und kann nicht die volle Miete einfordern. Es ist allerdings ebenso möglich, selbst die Entfernung des Mangels zu übernehmen und anschließend vom Vermieter die Kosten hierfür zu verlangen.
Ausschluss der Mietkürzung im Vertrag
Manchmal kommt es vor, dass der Vermieter im Vertrag eine Klausel anführt, die eine Mietminderung ausschließt. Da eine derartige Vereinbarung für den Mieter große Nachteile bringt, ist eine solche Klausel durch den gesetzlichen Mieterschutz unzulässig. Da man nie ausschließen kann, dass ein Mietmangel früher oder später auftritt, ist es notwendig, Verträge vor der Unterzeichnung sorgfältig auf einen Inhalt zum Ausschluss der Mietminderung zu prüfen. Dadurch kann man vermeiden, dass man sich im Ernstfall nicht auch noch mit dieser Tatsache herumschlagen muss.
Ist die Mietminderung ein Kündigungsgrund?
Ein Vermieter darf keiner Person wegen einer gerechtfertigten Mietminderung kündigen. Allerdings kann der Eigentümer einem Mieter kündigen, wenn der Mangel die Nutzung des Objekts, wie sie im Vertrag ausgemacht wurde, nicht beeinflusst und dieser dennoch weniger Miete gezahlt hat. Dadurch entsteht ein Zahlungsverzug, der sogar eine fristlose Kündigung des Vertragsverhältnisses bedeuten kann. Der betroffene Mieter hat hierbei auch keine Chancen, rechtlich gegen die Kündigung vorzugehen.
So kann Sie ein Anwalt unterstützen
Wenn Sie in Ihrer Wohnung einen Schimmelbefall entdecken oder die defekte Waschmaschine des Nachbarn zu Wasserflecken an der Decke führt und Sie daraufhin eine Mietminderung durchsetzen wollen, ist die Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht unerlässlich. Dieser beurteilt Ihre Lage und klärt Sie darüber auf, ob eine Kürzung in Ihrem Fall überhaupt in Betracht kommt. Er setzt Sie in diesem Zusammenhang auch über die Höhe der möglichen Mietminderung in Ihrer Situation in Kenntnis. Auch wenn der Vermieter nicht auf den Mangel und das Schreiben reagiert, unterstützt Sie ein Anwalt mit einer Feststellungsklage, damit Sie rechtlich gesehen auf der sicheren Seite sind.
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