Mietrecht § Vertragsarten, Kündigungen & mehr
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Immorecht Redaktion
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- Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt.
- Mietrechtliche Vereinbarungen können in Unter-, Staffel- und Gewerbemietverträge unterteilt werden.
- Eine Mieterhöhung ist zum Beispiel durch die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder durch Modernisierungsmaßnahmen möglich.
- Bei Mängeln an der Mietsache ist rechtlich gesehen eine Kürzung der Miete möglich.
Rechtslage zum deutschen Mietrecht
Das deutsche Mietrecht hat keine eigenständige Gesetzesgrundlage, sondern ist in den §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankert. Dort finden sich Bestimmungen zu den unterschiedlichen Arten des Mietzinses sowie zu den verschiedenen Formen von Mietverträgen. Aber auch Richtlinien zu Erhöhungen oder Kürzungen der Miete sowie zur Auflösung von solchen Vertragsverhältnissen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgehalten. Das Mietrecht wird stets an neue Situationen angepasst, was auch die Änderung am 1. Juli 2022, die den Mietspiegel reformiert hat, zeigt.
- Infografik
Formen von Mieten
Die Miete, auch Mietzins genannt, ist die entgeltliche Gegenleistung an den Eigentümer eines Objektes, um dieses nutzen zu dürfen. Der Gegenstand darf also auch nur solange verwendet werden, wie die Person die Miete bezahlt. Im Mietrecht gibt es verschiedene Formen von Mieten. Diese grenzen sich unter anderem durch ihre Bestimmungen zu ihrer Veränderung oder aber auch durch ihren Umfang voneinander ab. Im Anschluss werden folgende Arten des Mietzinses näher erläutert:
- Warmmiete
- Kaltmiete
- Staffelmiete
- Indexmiete
- Ortsübliche Vergleichsmiete
Unterschied zwischen Warm- und Kaltmiete
Eine häufig gebrauchte Unterscheidung ist jene zwischen Warm- und Kaltmiete. Während die Kaltmiete jenen Betrag darstellt, der vom Vermieter für die Nutzung einer Wohnung gefordert wird, sind die Nebenkosten (Strom, Heizung etc.) bei der sogenannten Warmmiete bereits in der zu zahlenden Summe inkludiert. Bei Vereinbarungen im Mietrecht ist die Warmmiete deshalb ein besonders relevanter Aspekt.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Unter einer ortsüblichen Vergleichsmiete versteht man im deutschen Mietrecht den in einem bestimmten Ort gängigen Preis für ähnlich große Wohnungen mit einer vergleichbaren Einrichtung. Sie ist rechtlich in § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankert und steht auch oft im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann man unter anderem in einem sogenannten Mietspiegel oder auch durch eigene Berechnung herausfinden.
Abgrenzung von Staffel- und Indexmiete im Mietrecht
Sowohl bei einer Staffel- als auch bei einer Indexmiete steht die Veränderung der zunächst vereinbarten entgeltlichen Gegenleistung im Mittelpunkt. Während bei einer Staffelmiete gemäß § 557a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) der Vermieter selbst den Betrag der Erhöhung wählt, passt sich bei der Indexmiete nach § 557b des BGB die Miete an den sogenannten Verbraucherpreisindex an.
Mietrechtliche Vertragsarten
Um die Vereinbarungen eines Mietverhältnisses festzuhalten, werden Mietverträge unterzeichnet. Diese können entweder zeitlich begrenzt oder auf eine unbestimmte Dauer geschlossen werden. Für unbefristete Mietverträge gibt es keine formalen Vorgaben, wenn allerdings eine nur für eine gewisse Spanne festgelegte Vereinbarung nicht schriftlich erfolgt, gilt sie gemäß § 550 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) für einen unbegrenzten Zeitraum. Was die Inhalte von Mietverträgen betrifft, so unterscheiden sich die Arten durch ihre Bestimmungen zur Mieterhöhung, durch die Vertragsparteien sowie durch ihren Nutzungszweck. Im Anschluss werden folgende Unterarten von Vereinbarungen im Mietrecht näher erläutert: Untermiet-, Staffelmiet- und Gewerbemietvertrag.
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Was ist ein Untermietvertrag?
Das Mietrecht definiert einen Untermietvertrag als ein Mietverhältnis zwischen dem Hauptmieter eines Objekts und einer weiteren Person. Dabei wird der Hauptmieter selbst zum Vermieter und räumt dem Dritten ebenfalls Nutzungsrechte ein. Für jede Untervermietung wird nach § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die Erlaubnis vom eigentlichen Eigentümer benötigt.Staffelmietverträge
Bei einem Staffelmietvertrag wird noch vor Beginn des Mietverhältnisses der Betrag und der Zeitpunkt der Mieterhöhung festgelegt. Steigerungen aus anderen Gründen, zum Beispiel durch eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, sind bei dieser Vertragsart nicht erlaubt. Zudem hat eine Vereinbarung zur Staffelmiete im Vergleich zu anderen Verträgen im Mietrecht die Option eines einseitigen Kündigungsausschluss für vier Jahre, wodurch man als Mieter lange daran gebunden ist.
Gewerbliche Vertragsverhältnisse im Mietrecht
Nicht immer sind die Mieter Privatpersonen, sondern viele Mietverhältnisse werden im gewerblichen Kontext vereinbart. Gewerbemietverträge unterliegen nicht so strengen Vorgaben im Mietrecht wie Vereinbarungen für private Mietzwecke. Außerdem kann bei solchen Vertragsverhältnissen auch die Umsatzsteuer eine Rolle spielen. Besonders seit Corona ist die Relevanz einer sogenannten Pandemieklausel bei solchen mietrechtlichen Vereinbarungen gestiegen.
Mieterhöhungen und -minderungen
Das Mietrecht in Deutschland setzt auch Regelungen für die Erhöhung und Minderung der Miete fest. Bei beiden Aspekten steht der gesetzliche Schutz der Interessen des Mieters im Vordergrund, weshalb unter anderem für eine Steigerung bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein müssen. Dementsprechend darf zum Beispiel der Vermieter die Miete nicht einfach grundlos erhöhen. Eine Kündigung des Mieters, weil dieser aufgrund eines Mangels die im Mietvertrag vereinbarte entgeltliche Gegenleistung mindert, ist ebenso unzulässig. Allerdings muss sich nicht nur der Eigentümer der Mietwohnung an gewisse Bestimmungen halten, sondern auch für den Mieter gibt es gewisse Pflichten bei einer Mietminderung.
Mieterhöhung und Mietpreisbremse
Richtlinien zu einer möglichen Mieterhöhung durch den Vermieter finden sich in den §§ 557 bis 561 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dort wird unter anderem festgelegt, dass eine Erhöhung entweder als Staffel- oder als Indexmiete erfolgen kann. Auch eine Mietsteigerung durch die Anpassung an eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete ist im Mietrecht denkbar. In § 557 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) heißt es zudem, dass eine Mieterhöhung zum Beispiel zur Anpassung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer Staffelvereinbarung nicht erlaubt ist.
Im Zusammenhang mit der Steigerung der Miete ist auch die Mietpreisbremse von großer Bedeutung. Diese soll bei einem Wechsel den neuen Mieter vor einer enormen Mieterhöhung, besonders in städtischen Regionen, bewahren. Dementsprechend darf der Vermieter einer Wohnung seit 2015 bei einem Wechsel des Mieters durch die Vorgaben zur Mietpreisbremse eine maximal bis zu zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete höhere Gegenleistung verlangen.
Mietminderung bei Mängeln
Wenn zum Beispiel in einer Mietwohnung Mängel entstehen, die die im Mietvertrag vereinbarte Nutzung unmöglich machen, gibt es gemäß § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die Möglichkeit auf eine Kürzung der Miete. Damit dies möglich ist, muss der Mieter den Mangel dem Eigentümer mitgeteilt und ihm genügend Zeit für dessen Beseitigung gelassen haben. Zudem muss die Höhe der Mietminderung für den vorliegenden Mangel angemessen sein und der Besitzer muss in einem sogenannten entsprechenden Schreiben über die Kürzung informiert werden.
Kündigungen im Mietrecht
Die Auflösung von Mietverhältnissen ist ebenfalls durch das Mietrecht geregelt. Die genauen Bestimmungen hierzu finden sich in den §§ 568 bis 576b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und umfassen Aspekte zur Formvorgabe für das Kündigungsschreiben bis hin zu den Fristen für eine ordentliche Kündigung. Für den Mieter gibt es hierbei einen speziellen Kündigungsschutz, dadurch dass das Beenden eines Vertragsverhältnisses im Mietrecht nur aus einem guten Grund möglich ist. Die Kündigungsfrist beträgt gemäß § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) grundsätzlich drei Monate und muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vertragspartner eingetroffen sein, damit dieser noch zur Frist zählt.
Eigenbedarfskündigung
Ein häufiger Grund für das Ende eines Vertragsverhältnisses im Mietrecht ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Hierbei benötigt der Vermieter plötzlich selbst die Mietsache für sich oder enge Angehörige, wodurch das Vertragsverhältnis nicht weiter bestehen kann. Um Personen vor unzulässigen Eigenbedarfskündigungen zu bewahren, ist diese mit besonders strengen Vorschriften verbunden.Mietrechtliche Bestimmungen zur Kündigung von Mietverträgen durch Vermieter
Will der Eigentümer eines vermieteten Objektes einem Mieter kündigen, muss er dabei einige Dinge beachten. So muss er laut § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eine längere Kündigungsfrist einhalten, wenn das Vertragsverhältnis länger als fünf Jahre (6 Monate) oder mehr als acht Jahre (9 Monate) gedauert hat. Gründe, die eine Kündigung des Vermieters ermöglichen, sind abgesehen vom Eigenbedarf Vertragsverletzungen durch den Mieter oder wirtschaftliche Ursachen.Konflikte im Mietrecht
Wie auch bei anderen gesetzlichen Themen gibt es im Mietrecht einige Situationen, die zu Unstimmigkeiten zwischen Personen führen können. Ein häufiger Grund für Konflikte im Zusammenhang mit Mietverhältnissen sind Pflichtverletzungen aus der Vereinbarung. So ist zum Beispiel die nicht fristgerechte Zahlung der Miete, die unerlaubte Untermiete oder eine Kündigung wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs häufig die Ursache für Streitfälle, die nicht selten gerichtlich ausgetragen werden.
Auch wenn der Vermieter einen Mangel, der einen starken Einfluss auf die Verwendung beziehungsweise auf die Bewohnbarkeit nimmt, nicht entfernt, kann es zu Konflikten kommen. Im Anschluss werden folgende Themen im Zusammenhang mit Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter näher erläutert:
- Mieter zahlt Miete nicht
- Andere Verletzungen von Pflichten aus dem Mietvertrag
- Konflikte bei einer Mietzinserhöhung
- Streitigkeiten rund um eine Kürzung der Miete
- Lösungsmöglichkeiten bei Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter
- Mieter zahlt Miete nicht
Der wohl häufigste Grund für Konflikte im Mietrecht ist die ausstehende Miete, also die Verletzung der Hauptpflicht des Mieters. Wer dieser nicht nachkommt und in Zahlungsrückstand kommt, muss im schlimmsten Fall sogar mit einer Schadensersatzklage vom Vermieter rechnen. Wenn ein Mieter seine Miete für einen längeren Zeitraum nicht zahlt, ist dies außerdem ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Mietvertrag und rechtliche Streitigkeiten
Viele Konflikte zwischen Mieter und Vermieter haben auch mit anderen Verletzungen des Mietvertrages, abgesehen von der fehlenden Mietzahlung, zu tun. Oft entstehen Unstimmigkeiten im Mietrecht dadurch, dass der Mieter die Wohnung einer dritten Person zur Verfügung stellt, ohne dass der Vermieter darüber in Kenntnis gesetzt wurde. Auch die Missachtung der Hausordnung, zum Beispiel durch Lärmbelästigung des entsprechenden Mieters oder durch körperliche Auseinandersetzung mit anderen Personen im Wohnhaus, führt häufig zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter.
Unstimmigkeiten rund um eine Mieterhöhung
Häufige Gründe für Streitigkeiten im Mietrecht sind Situationen im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung. Diese hängen oft im Zusammenhang mit einer unzulässigen Steigerung durch den Vermieter zusammen. Nicht ordnungsgemäß ist eine Mieterhöhung zum Beispiel dann, wenn die Regelungen zur Mietpreisbremse missachtet werden. Auch wenn bei einer Staffelmietvereinbarung eine Steigerung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete stattfindet, ist dies ein kritischer Punkt im Mietrecht. Allerdings kann auch durch das Verhalten des Mieters Konflikte hierbei entstehen, beispielsweise dann, wenn er die Zustimmung dazu in unangemessener Art und Weise hinauszögert und sich der Vermieter diese schließlich mit einer Klage holen muss.
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Auseinandersetzungen durch Mietminderung
Auch das Thema Mietminderung hat ein großes Konfliktpotenzial im mietrechtlichen Kontext. So gibt es oft Unstimmigkeiten, wenn der Mieter die Höhe der Mietminderung falsch berechnet hat und dies zu einem Zahlungsverzug führt. Wenn der Mieter die entgeltliche Gegenleistung ohne einen entsprechenden Mietmangel beziehungsweise ohne den Vermieter zuvor über diesen informiert zu haben, mindert, ist dies ebenfalls rechtswidrig, wodurch es im Mietrecht ebenfalls oft zu Konflikten zwischen Mieter und Vermieter kommt.
Was kann man bei mietrechtlichen Streitfällen tun?
Ist bereits eine Unstimmigkeit in einem Mietverhältnis aufgetreten, fragen sich die involvierten Personen oft, was sie in solch einem Fall am besten tun können. Die Lösungsmöglichkeiten sind dabei je nach Konflikt unterschiedlich. So kann zum Beispiel beim Verdacht auf eine unzulässige Eigenbedarfskündigung ein Widerspruch gegen diese eingelegt werden. Hierbei besteht auch eine gute Chance auf eine erfolgreiche Schadensersatzklage. Im Gegensatz dazu können Vermieter bei einer ordnungswidrigen Untervermietung eine Unterlassungsklage durchsetzen und ebenfalls Ansprüche auf Schadensersatz fordern.
So kann Sie ein Anwalt im Mietrecht unterstützen
Sowohl für Mieter als auch Vermieter sind die Richtlinien aus dem Mietrecht nicht einfach zu durchschauen. Dadurch wird auch die Entstehung von Konflikten zwischen ihnen begünstigt, die grundsätzlich durch eine klare Kenntnis der Rechtslage vermieden werden können. Ein Anwalt für Mietrecht kann Sie bei mietrechtlichen Themen allerdings nicht nur bei allgemeinen Aspekten beraten, sondern er klärt Sie auch über die Formalitäten etwaiger Rechtsmittel, zum Beispiel über jene eines Widerspruchs gegen eine Kündigung, auf. Der Jurist unterstützt Sie außerdem bei allen Punkten, die für eine mietrechtliche Klage relevant sind, damit diese auch den entsprechenden Erfolg für Ihr Problem bringt.
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FAQ: Mietrecht
- § 536 BGB | Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln | Bundesministerium der Justiz
- § 540 BGB | Gebrauchsüberlassung an Dritte | Bundesministerium der Justiz
- § 550 BGB | Form des Mietvertrags | Bundesministerium der Justiz
- § 557a BGB | Staffelmiete | Bundesministerium der Justiz
- § 557b BGB | Indexmiete | Bundesministerium der Justiz
- § 558 BGB | Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete | Bundesministerium der Justiz
- § 573c BGB | Fristen der ordentlichen Kündigung | Bundesministerium der Justiz
